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Revisione dei conti del condominio: come funziona

Grazie all’art. 1130 bis del codice civile, l’assemblea condominiale, in qualsiasi momento, può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La Legge 11.12.2012 n. 220 ha apportato molte novità in materia condominiale, soprattutto per quanto riguarda la corretta tenuta della contabilità.

In particolare, l’art. 1130 bis del codice civile ha previsto che l’assemblea condominiale, in qualsiasi momento, può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio di uno o più anni.

Inoltre, la norma prevede che la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Si ritiene possibile, però, che i condomini decidano di ripartire la spesa in modo diverso (per esempio in modo uguale tra essi) in quanto rientra tra le prerogative dell’assemblea determinare liberamente il criterio di ripartizione del costo.

La nomina di un revisore potrà essere utile sia durante il periodo amministrativo per avere un parere sul rendiconto consuntivo da approvare, sia in occasione della nomina di un nuovo amministratore che dovesse riscontrare delle discordanze contabili nella contabilità consegnata dalla precedente gestione.

Nella prassi, è frequente la nomina di un revisore all’atto della presentazione da parte dell’amministratore di rendiconti da approvare per diversi anni, anziché annualmente come di regola si dovrebbe fare.

Il revisore agirà con carattere di indipendenza formale e sostanziale e, alla fine delle sue verifiche contabili, esprimerà un giudizio di attendibilità dei rendiconti e dell’operato dell’amministratore dal punto di vista contabile.

È bene precisare che l’attività di revisione consiste nello svolgimento di attività e riscontri da effettuarsi sui documenti contabili per raffrontarli con il rendiconto del periodo consegnato dall’amministratore. La tecnica di revisione è caratterizzata dal campionamento (si esamina cioè una parte significativa della documentazione e dei movimenti contabili per esprimere un giudizio su tutto l’insieme).

Nella prassi, però, avviene spesso che l’assemblea dei condomini incarichi il revisore di esaminare l’intera documentazione disponibile e non una parte di essa.

Inoltre, a volte, il revisore non si trova nella condizione di potere eseguire una revisione dei documenti contabili; si pensi ai casi in cui la documentazione risulti carente e quindi non possa essere considerata atta a costituire una base di giudizio attendibile.

In questi casi, generalmente, previa approvazione assembleare, si procede a una ricostruzione contabile che il revisore illustrerà nella metodologia da adottare, caso per caso, data la varietà delle situazioni che possono concretamente verificarsi.

I tempi di consegna della relazione finale del revisore devono essere previsti all’inizio del conferimento d’incarico ma è chiaro che, per comprovate necessità, essi potrebbero subire delle variazioni.

La relazione finale del revisore è certamente un documento importante, perché non solo è rivolto ai condomini che troveranno risposta alle loro domande ma potrebbe anche costituire la base per un contraddittorio da svolgersi anche in sede giudiziaria, con l’amministratore che ha gestito il periodo di tempo oggetto della consulenza.

Giusy Spanò – Fisco 7

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