Cancellazione dell’ipoteca: come e perché verificarla

Spesso si pensa che dopo aver pagato il mutuo l’ipoteca sull’immobile sia automaticamente estinta, tuttavia non sempre ciò avviene, anche quando non esiste più alcun debito o pendenza. Per evitare qualsiasi contrattempo, ad esempio non riuscire a vendere l’abitazione, è importante controllare la cancellazione dell’ipoteca, rivolgendosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate oppure eseguendo l’operazione online. Ecco come fare e quali sono i costi previsti per togliere l’ipoteca sulla casa.

Come funziona l’ipoteca su immobili e terreni

Quando si accende un mutuo per l’acquisto di un immobile, residenziale o di altra natura, la banca eroga l’importo richiesto in cambio di garanzie. Da un lato sono legate alla capacità reddituale, quindi lo stipendio da dipendente, la dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi o la pensione, dall’altro alla tutela dell’esposizione finanziaria. In quest’ultimo caso le banche attivano un’ipoteca sull’abitazione, una garanzia che in caso di mancati pagamenti potranno recuperare la somma dovuta vendendo il bene all’asta.

Di fatto, l’immobile è dell’istituto di credito fino all’estinzione completa del mutuo, dopodiché viene cancellata l’ipoteca ed è possibile usufruirne liberamente. Fino a quel momento, però, non è possibile vendere la casa, perciò è importante controllare che la banca, dopo il rimborso di tutte le rate del mutuo, si adoperi affinché l’ipoteca venga effettivamente eliminata. Il debitore non può in nessun modo effettuare tale operazione, poiché deve essere necessariamente il creditore a segnalare che il debito è estinto, avviando le procedure per la cancellazione dell’ipoteca.

Ipoteca sulla casa: come toglierla?

Oggi esistono due modi per verificare l’estinzione dell’ipoteca, il primo attraverso i sistemi online messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, il secondo tramite il Registro delle Comunicazioni. L’opzione più veloce e facile consiste nel realizzare una visura ipotecaria, un procedimento relativamente semplice, nonostante sia previsto il pagamento di una commissione. In questo caso bisogna recarsi presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, fornire i dati relativi all’immobile o al terreno da controllare, indicando tutte le informazioni necessarie.

A questo punto vengono identificate le proprietà immobiliari a proprio nome, quindi è possibile richiedere una visura ipotecaria, con la quale verificare la presenza di ipoteche su case e terreni. Qualora non dovessero esserci segnalazioni, significa che l’immobile è libero e può ritenersi privo di qualsiasi restrizione. Per la procedura bisogna compilare il modulo 310, reperibile sul sito web dell’Agenzia oppure negli uffici territoriali.

L’altro modo per verificare la cancellazione dell’ipoteca è un procedimento online, attraverso i servizi telematici Entratel e Fisconline. Tramite queste piattaforme telematiche è possibile consultare il Registro delle Comunicazioni, per controllare lo stato della pratica inerente l’estinzione dell’ipoteca sull’abitazione o il terreno a proprio nome. Per farlo basta fornire il numero del proprio codice fiscale, eseguendo la richiesta in varie modalità.

Online si può accedere ai sistemi Fisconline e Entratel, previa registrazione nelle piattaforme riservata esclusivamente alle persone fisiche. In alternativa ci si può rivolgere all’Ufficio di Pubblicità Immobiliare, anch’esso sotto la gestione dell’Agenzia delle Entrate, scaricando dal portale web ufficiale l’apposito modulo di ispezione ipotecaria. La Conservatoria dei Registri Immobiliari presenta una serie di sedi territoriali, dislocate in tutte le principali province italiane.

Il costo della cancellazione dell’ipoteca

Per quanto riguarda i costi della cancellazione dell’ipoteca, se ad effettuarla è il titolare dell’immobile o del terreno non viene applicata nessuna commissione, quindi l’operazione è completamente gratuita. Al contrario, le trascrizioni scritte prevedono un costo di 35 euro, mentre affidandosi a una società intermediaria, che provvede ad eseguire il controllo al proprio posto, è necessario considerare una tariffa variabile a seconda dell’agenzia.

Se invece l’ispezione ipotecaria viene realizzata da un’altra persona, la quale non è la proprietaria dell’unità abitativa, ad esempio per fare una verifica prima di acquistare la casa o il terreno, è necessario pagare una tassa amministrativa. In questo caso il costo previsto è rincarato del 50% rispetto alla tariffa base applicata allo sportello, con un prezzo di 9,45 euro per ogni nominativo indagato, più una commissione accessoria di 5,40 euro per qualsiasi formalità espletata.

Cancellazione ipoteca giudiziale: come fare?

Oltre all’ipoteca tradizionale, che viene accesa al momento della sottoscrizione di mutui e finanziamenti, esiste anche l’ipoteca giudiziale. Quest’ultima può essere richiesta da un creditore, presentandosi davanti a un giudice, per far valere i propri diritti in merito al pagamento di un debito. Si tratta quindi di un diritto del prestatore, concesso da un’autorità giudiziale, che permette di iscrivere un’ipoteca su un immobile, un terreno, un’imbarcazione o altri beni di valore a garanzia del debito da risarcire.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale avviene quando l’importo è saldato, tuttavia non è una procedura automatica, infatti è necessario rivolgersi a un notaio o a un giudice, affinché formalizzino il pagamento del debito e il diritto alla revoca dell’ipoteca giudiziale. I costi previsti sono un’imposta di registro di circa 94 euro, più una commissione pari allo 0,5% dell’importo, mentre le tempistiche possono essere molto lunghe, in quanto è necessario attendere la sentenza di un giudice.