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In una fase di grandi cambiamenti per il riassetto del Fisco (ecco come cambiano stipendi e aliquote Irpef e chi ci perde), ecco che arrivano dall’Agenzia delle entrate importanti novità in tema di procedure fiscali e burocratiche da rispettare. Una notizia che certamente farà felici gli italiani è che dal 7 marzo, finalmente, è possibile registrare i preliminari di compravendita di una casa direttamente online.
Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare, il cosiddetto compromesso.
Premesso che importanti verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile sono svolte dal notaio che redige l’atto di compravendita, l’Agenzia delle entrate mette a disposizione dei cittadini alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare (o vendere). Sul sito dell’Agenzia delle entrate, infatti, sono disponibili appositi servizi, alcuni senza registrazione altri con registrazione, attraverso i quali è possibile ottenere informazioni e notizie su un immobile.
Il contratto preliminare è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita, con il quale avverrà il trasferimento del diritto di proprietà sul bene. Un atto durante la cui firma avviene di solito il pagamento di una caparra cosiddetta confirmatoria, che, nel caso (remoto) in cui il venditore si ritirasse dalla vendita, lo obbliga a restituire all’acquirente il doppio della caparra stessa.
Il compromesso può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
La stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta tramite scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico e deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Attenzione che, se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
Per la registrazione dei contratti preliminari di compravendita era finora necessario recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data della stipula dell’atto. Basta quindi a tutto quel tempo perso per andare all’ufficio delle Entrate di competenza per sbrigare queste pratiche.
Anche se le case in vendita sono sempre meno, anche per via dei tassi sempre più alti dei mutui come conseguenze del rialzo deciso dalla Bce(qui le nuove simulazioni sugli aumenti dei mutui), che rappresentano una vera stangata, il che costituisce anche una novità nella spesa e nel tipo di investimenti degli italiani, ora l’Agenzia delle entrate ha lanciato un nuovo servizio online che consente di inviare la richiesta direttamente dal proprio pc insieme agli allegati, come il contratto preliminare stesso di compravendita e le eventuali planimetrie.
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Privati e anche intermediari, come le agenzie immobiliari, possono inviare la richiesta di registrazione in via telematica attraverso la procedura web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate.
Un passo avanti di un percorso già avviato da tempo, con cui si rende disponibile un modulo aggiuntivo del modello per la “Registrazione di atto privato” (Rap) già disponibile per la registrazione dei contratti di comodato d’uso. Con successivi provvedimenti la nuova modalità di registrazione sarà progressivamente estesa ad altri atti privati.
Per richiedere la registrazione online dei contratti preliminari di compravendita ora basta indicare nel nuovo modello “Rap” i dati necessari e allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti, come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni. Questi documenti dovranno essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).
Una volta inserite tutte le informazioni necessarie, il sistema calcola in automatico le imposte – di registro e o bollo – e consente di versarle contestualmente tramite addebito su conto corrente.
I soggetti non obbligati alla registrazione telematica possono comunque presentare il modello “Rap” presso un ufficio dell’Agenzia, insieme al contratto e agli eventuali allegati.
Fonte: ANSA