La cedolare secca spetta anche al nudo proprietario di una casa?

Quali sono i contribuenti che hanno la possibilità di accedere alla cedolare secca? A questa particolare agevolazione possono accedere anche i titolari della nuda proprietà di un immobile? Proviamo a fare il punto della situazione e a capire quali siano i contribuenti che hanno la possibilità di beneficiare e usufruire delle agevolazioni previste dalla cedolare secca.

A fornire delle indicazioni precise e dettagliate ci ha pensato direttamente l’Agenzia delle Entrate che, attraverso la risposta all’interpello n. 216 del 15 febbraio 2023, ha dato una risposta precisa e dettagliata ad un quesito posto direttamente da contribuente, che è titolare della nuda proprietà di un immobile. Questo soggetto avrebbe voluto avvalersi del regime fiscale agevolato, a cui è possibile accedere grazie alla cedolare secca.

Volendo sintetizzare al massimo la risposta fornita dall’Agenzia delle Entrare al quesito posto dal contribuente, possiamo rispondere brevemente che la cedolare secca non può essere applicata, perché il reddito fondiario, quale è quello previsto direttamente dal canone di locazione, deve essere dichiarato direttamente dall’usufruttuario. Ma a questo punto è bene entrare un po’ di più nel dettaglio ed analizzare come si devono comportare i diretti interessati.

Indice

Cedolare secca: le indicazioni ufficiali

L’Agenzia delle Entrate, attraverso la risposta all’interpello n. 216 del 15 febbraio 2023, ha fornito un’indicazione ufficiale e dettagliata ad un nudo proprietario, che avrebbe voluto usufruire del regime agevolato previsto dalla cedolare secca. L’AdE ha risposto che questo regime particolare non può essere applicato in questo caso, perché il reddito fondiario, costituito direttamente dal canone di locazione, deve essere dichiarato obbligatoriamente dall’usufruttuario.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di analizzare il caso specifico. Il contribuente, che ha formulato la domanda per poter accedere alla cedolare secca, risulta essere titolare con il fratello – nella misura del 50% ciascuno – della nuda proprietà di un immobile ad uso abitativo, che è stato accatastato nella categoria A/3.

Ad essere titolare del diritto di usufrutto è la madre dell’istante, la quale sta occupando l’immobile a titolo di abitazione principale, fatta eccezione di una porzione dello stesso immobile. Proprio di questa parte dell’immobile, il contribuente che ha presentato la domanda, insieme al fratello, ha la disponibilità materiale.

Il soggetto, che ha presentato la domanda all’Agenzia delle Entrate, ha intenzione di sottoscrivere un contratto di locazione a canone libero proprio per questa porzione di immobile. La richiesta presentata serve proprio per appurare se, in quanto nudo proprietario, abbia la possibilità di accedere al regime fiscale previsto dalla cedolare secca, così come indicato dall’articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 13 marzo 2011.

Nudo proprietario: quello di cui non ha diritto

La sintesi estrema della domanda del contribuente è la seguente: un nudo proprietario ha la possibilità di accedere alla cedolare secca? Per poter rispondere in maniera completa e dettagliata a questa domanda, è necessario fare riferimento al comma 1, articolo 26 del TUIR, che ha messo in evidenza che i redditi fondiari devono essere necessariamente imputati ai soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o qualsiasi altro diritto reale.

A questo punto è necessario mettere in evidenza che la nuda proprietà, proprio per la sua intrinseca natura, si accompagna al cosiddetto usufrutto, attraverso il quale viene riservato al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire, eventualmente anche dei frutti che vengono prodotti (secondo quanto è previsto dagli articoli 981 e 984 del Codice Civile).

A chi deve essere imputato il reddito

Per quanto riguarda l’imputazione del reddito, coerentemente a quanto abbiamo visto fino a questo punto, il citato articolo 26 del TUIR prevede che, nel momento in cui viene costituito il diritto di usufrutto, deve essere spostata la soggettività passiva dell’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei suoi frutti ai sensi degli articoli 981 e 984 del Codice Civile (per avere maggiori e più dettagliate informazioni in questo senso, suggeriamo di consultare la risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008 dell’Agenzia delle Entrate).

L’Agenzia delle Entrate ha provveduto a ricordare che, in riferimento al regime della cedolare secca, a decorre dall’anno fiscale 2011, l’articolo 3 del Decreto Legislativo n 23 del 14 marzo 2011, ha previsto esplicitamente che, per il suddetto regime sostitutivo, “in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare”.

Questo significa, in estrema sintesi, che i contribuenti – unicamente le persone fisiche – che siano titolari di un diritto di proprietà o di un qualsiasi altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliare abitative, che sono state date in affitto, i quali non stiano agendo nell’esercizio di una qualsiasi attività d’impresa o di arti e professioni, hanno la possibilità di optare per l’applicazione della cedolare secca.

Il nudo proprietario non ha diritto alla cedolare secca

Nel caso, che è stato preso in considerazione direttamente dall’Agenzia delle Entrate, il contribuente, che ha presentato l’istanza, pur avendo – almeno di fatto – la piena disponibilità di una parte dell’immobile, che comunque è gravato di un usufrutto a favore della madre, nel momento in cui lo voglia dare in affitto ad un terzo soggetto, non può optare per il regime della cedolare secca.

Questo particolare regime viene garantito in alternativa facoltativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario. Questo significa, in estrema sintesi, che i canoni di locazione sono soggetti all’Irpef secondo gli scaglioni previsti per legge per il contribuente. Il regime Irpef non è imputato al nudo proprietario ai sensi del citato articolo 26 del TUIR.