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Un contribuente chiede: “Ci troviamo a vendere la nostra abitazione, in cui viviamo come prima casa, sita in un condominio dove è stato deliberato di rifare la facciata. L’atto di vendita verrà effettuato prima della data di inizio lavori, è possibile usufruire della cessione del credito? Il costo dei lavori ricade sul venditore o sull’acquirente? A tal proposito rileva la delibera assembleare o la data di inizio lavori?”
Per prima cosa risulta fondamentale chiarire a chi spetta la detrazione, se al venditore o all’acquirente dell’immobile. Uno dei principi cardine in ambito fiscale prevede la spettanza della detrazione, per interventi di recupero del patrimonio edilizio, in presenza di due requisiti:
Applicando questo presupposto generale al quesito in questione, qualora la vendita si concretizzi prima della data di inizio lavori, sarà l’acquirente a possedere un titolo idoneo sull’immobile; pertanto, al fine di non perdere la possibilità di portare in detrazione la quota di competenza, dovrà essere quest’ultimo a sostenere le relative spese. Ai fini fiscali, quindi, sulla base di quanto esposto, non rileva la delibera assembleare bensì la data di inizio lavori.
Si ricorda che, trattandosi di abitazione sita in un condominio, è fondamentale comunicare tempestivamente all’amministratore l’avvenuto cambio di proprietà in modo tale che quest’ultimo possa adempiere a tutti gli obblighi previsti dalla normativa vigente.
Chiarito a chi spetta la detrazione, vediamo adesso se vi è o meno la possibilità di usufruire della cessione del credito: l’art. 121 del D.L. n. 34/2020 (convertito, con modificazioni, dalla L. n.77/2020) ha introdotto la possibilità di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito anche nel caso di interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna. Le regole generali della cessione del credito si applicano anche in caso di lavori condominiali con la differenza che per poter esercitare le opzioni previste, ossia cessione del credito o sconto in fattura, è necessario che l’amministratore raccolga le indicazioni dei condomini in relazione alle scelte personali.
Sulla base di quanto presente nella Circolare 24/E, ciascun condomino può cedere l’intera detrazione calcolata:
La Circolare 24/E prosegue poi chiarendo come non sia necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante: alcuni condomini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Qualunque sia la scelta effettuata, i singoli condomini dovranno comunicarla in assemblea o, eventualmente, successivamente all’amministratore e quest’ultimo dovrà effettuare gli adempimenti fiscali conseguenti.
Viviana Laterza – Fisco 7